BĐS phía Tây chỉ là cơn "sốt ảo"?

Xu hướng đầu cơ hiện nay của giới buôn bất động sản nhằm vào những dự án bắt đầu triển khai, góp khoảng 30% vốn ban đầu với chủ đầu tư triển khai dự án rồi rao bán tại các văn phòng môi giới để chốt lời, hoặc tìm đất gần dự án, giá từ 8 triệu đến hơn 10 triệu/m2 để "lướt".

Các chủ đầu tư muốn dựa vào tình thế bán nhà trên giấy, tính hấp dẫn của nó để lôi kéo người mua bằng cách góp tiền vốn với giá rẻ mặc dù dự án chưa được xây xong. Nhà đầu tư tìm kì vọng vào việc giao dịch với các đơn vị thứ phát bởi qua trung gian sẽ sinh lợi nhuận nhiều hơn. Mặt khác, nếu bán trọn gói có nghĩa là họ sẽ được hồi tiền lại hầu hết những căn nhà mà họ xuất ra, tầng lớp trung gian sẽ trao trả toàn bộ 2/3 số lượng tiền của doanh nghiệp.

Về phía người mua, tâm lý người Việt Nam lúc nào cũng muốn mua rẻ, không thích thì một thời gian sau lại bán, cứ thấy chỗ nào có phong thủy tốt, cảnh quan đẹp thì xúm lại mua, tạo nên một “cơn sốt” giá.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Ở An Khánh nếu giá BĐS có sốt thì đó là sốt ảo thôi, chứ không phải sốt thật. Là sốt ảo nên nó rất bất thường, lên một lúc rồi xuống, có điều kiện thì lại lên, lên mà không có vốn để duy trì nó thì nó lại xuống. Trước ngữ cảnh, cả nhà đầu tư và người mua đều mong muốn vào sự kì vọng cho mình. Tuy nhiên, “cung” bao giờ cũng thấp hơn “cầu” nên người mua bao giờ cũng chịu thiệt”.

Anh Phạm Minh Tuấn, trưởng phòng kinh doanh của Sudico – chủ đầu tư dự án Nam An Khánh khẳng định: Thời gian này, chủ đầu tư Sudico chưa bán sản phẩm trực tiếp cho khách hàng. Trong năm nay hoàn thành xây dựng xong kế hoạch maketting quảng bá đô thị mới, dự tính đầu năm tới sẽ tung ra thị trường bán lẻ.

Về hiện trạng thi công, hiện tại, giai đoạn 1 đã có đường và có hồ nhân tạo, đủ điều kiện kinh doanh. Các lô đất, mốc giới đã bàn giao cho các đơn vị thứ phát tương đối gần hết, dự án đang tiến hành xây dựng theo đúng tiến độ hoàn thành.

Cũng theo anh Tuấn thì việc xuất hiện những cơn “sốt ảo" trên thị trường là chuyện “thường ngày ở huyện”. Các đơn vị thứ phát thu mua một số khối lượng lô đất nhất định đẩy giá lên nhanh, có thể từ 25 triệu đẩy lên 30 triệu, thứ nhất không có giao dịch, thứ hai là tạo nhiều thông tin ảo ra ngoài thị trường gây tâm lý sốt ruột cho người mua khiến họ muốn nhanh chân mua ngay trước khi BĐS lại tăng giá. Vì vậy, có thể, việc tăng giá phần lớn do các nhà đầu cơ, tạo cơn "sốt ảo" trong thời gian ngắn.

Đôi khi, do nắm thông tin mù mờ, nhiều người mua chạy theo số đông, cuốn mình theo cơn “lốc” ảo mà không biết rằng: Những nguy cơ, rủi ro rất có thể xảy ra bất cứ lúc nào và người thiệt không ai khác ngoài người mua. Dự án Thanh Hà (Hà Đông) là một ví dụ.

Anh Nguyễn Văn Toàn, Giám đốc BĐS 24h thì cho biết: “Tuy BĐS khu dự án Thanh Hà đang “hot” và được nhiều người mua sẵn sàng dốc hầu bao để kí hợp đồng với đơn vị thứ cấp nhưng nếu công an vào cuộc, tìm hiểu sâu xa thì việc mua bán này sai luật pháp hoàn toàn”.

Anh Toàn diễn giải: Thời điểm này, chỉ có chủ đầu tư (Cienco 5) được hợp pháp kí hợp đồng góp vốn với đơn vị thứ cấp, còn khi chưa có cơ sở hạ tầng như hiện nay thì đơn vị thứ cấp không được phép bán cho khách hàng. Theo luật, chừng nào đền bù giải phóng xong xuôi, tức là có mặt bằng, có đất, đường xá thì các giao dịch giữa thứ cấp và khách hàng mới được diễn ra. Trong khi đó, lúc này, tất cả dự án của Thanh Hà không gì hơn ngoài đống giấy tờ đang được xếp gọn vào một chỗ.

BĐS phía Tây – Có nên đầu tư vào lúc này?

Lời khuyên tốt nhất cho người mua lúc này là nếu chưa có nhu cầu cấp thiết thực thì không nên mua. Khi thị trường đầu tư Việt Nam chật chội, sàn vàng đóng cửa, chứng khoán bấp bênh, người mua tính đến chuyện đầu tư vào BĐS với bản chất qui luật luôn luôn tăng giá là điều đương nhiên. Tuy nhiên, việc có nên đổ xô đi mua BĐS ở khu vực phía Tây cũng cần phải cân nhắc kĩ lưỡng.

Ông Đặng Hùng Võ diễn giải sâu hơn về điều này như sau: Lúc đầu, người mua kì vọng vào sự đầu tư đúng cách của mình nhưng kết cục thì lợi ích cũng không đáng là bao nhiêu, vì phải quay vòng nhiều lần, chi phí làm giấy tờ cũng vô cùng tốn kém. Thứ nữa, năm 2010, tính quy luật của sự phát triển không khác gì năm 2009, vẫn có thể sốt lên hoặc nguội đi mang tính cục bộ và tính thời điểm. Mọi yếu tố rủi ro đều rất có thể xảy ra, có thể khả năng lạm phát quay trở lại, thị trường BĐS lại rớt giá giống như hồi cuối năm 2008. Hoặc cũng có thể lạm phát không quay trở lại nhưng sự suy giảm kinh tế một số khu vực sản xuất nào đó lại diễn ra.

Tất cả những yếu tố như lạm phát (kinh tế phát triển nóng) hoặc kinh tế bị suy giảm (tức đang ở trạng thái nguội lạnh) đều có ảnh hưởng tới thị trường BĐS Việt Nam. Trạng thái nào cũng ảnh hưởng tới thị trường BĐS: Hoặc là mất nguồn cung vốn hoặc là đã suy giảm tài chính, người ta cũng chẳng muốn mua nhà. Tất cả đều đang mở trước mắt chúng ta: Liệu nhà nước có chống chọi được trước những biểu hiện về lạm phát, về suy giảm kinh tế hay không, liệu kinh tế thế giới có hoàn thiện khôi phục thật hay không?

“Với ngữ cảnh hiện nay, chúng ta chưa thể nói được khủng hoảng kinh tế đã chấm dứt, đồng thời cũng chưa nhìn thấy sự ổn định về thị trường”, ông Võ nói.

Đó là chưa kể đến những rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà ở khu chung cư, hỏa hoạn có thể xảy ra hoặc cửa sổ rơi xuống đột ngột, hay một trận động đất nhẹ nào đó... có thể gây tổn hại cho người dân sống tại đây.

Tuy nhiên, như ông Võ nhận xét: Người Việt Nam luôn là người lạc quan nhất, kì vọng ở khả năng tốt nhất chứ không hướng tới trạng thái bi quan. Họ thường có suy nghĩ rằng chung cư luôn là nơi rất hấp dẫn, luôn tin rằng, chung cư rất đẹp và không có bất cứ một rủi ro nào xảy ra, chất lượng giống như cam kết của chủ đầu tư, giao thông đảm bảo…

Cũng theo ông Võ, một điều nữa người mua cũng nên cân nhắc đó là tính đặc thù của BĐS Việt Nam. Tuy "sinh sau đẻ muộn", nhưng thị trường BĐS Việt Nam có một khác biệt đó là mua bán trên giấy tờ, trên bản đồ. Nhiều khu đô thị mặc dù chưa triển khai dự án được nhiều, có thể mới san xong nền đất nhưng người mua đã đổ xô, chen lấn đi mua. Trong khi ở các nước Châu Âu, chủ đầu tư chỉ bán khi bắt đầu xây xong dự án, hoàn thành cơ sở vật chất, bàn giao nhà cửa, chìa khóa trao tay, thậm chí lúc đó mới van nài người mua.

“Vì giao dịch trên giấy tờ qua một thời gian dài, theo nhiều đợt giao dịch như vậy nên giá trị BĐS Việt Nam cao ngất ngưởng, giá trên 1 triệu đô là bình thường, trong khi đó nước ngoài, căn hộ chung cư 500 ngàn đô đã tươi đẹp, kinh khủng lắm rồi”, anh Phạm Minh Tuấn chia sẻ.

Với kinh nghiệm của một người nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực BĐS, anh Tuấn cũng khuyên khách hàng nên thận trọng trong việc kí kết, phải đọc kỹ, nghiên cứu kĩ các điều khoản hợp đồng. Luật BĐS chỉ có cụm từ “hợp đồng mua bán”, không có cụm từ “hợp đồng góp vốn”, nên nhiều công ty chưa có điều kiện kinh doanh lợi dụng để góp vốn với khách hàng. Điều này tạo nên nhiều rủi ro cho người mua trong quá trình giao dịch. Bởi hợp đồng cho vay vốn chỉ mang tính chất dân sự còn "hợp đồng mua bán" mới mang tính chất pháp luật, pháp lý giữa công ty và cá nhân. Sau này, “hợp đồng góp vốn” chuyển sang thành “hợp đồng mua bán” như thế nào, thêm bao nhiêu % thì chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể.

Với hợp đồng cho vay vốn, bản thân người mua tự nguyện làm đơn cho chủ đầu tư vay vốn, không biết khi nào mới được quyền mua, không biết khi nào mới xong cơ sở hạ tầng, thậm chí cũng không thể xác định được nhà đầu tư có sự dụng nguồn vốn của mình đúng mục đích hay không. Nhiều trường hợp dự án đó trở thành dự án treo. Mà theo luật, dự án 3 năm không triển khai được sẽ thu hồi, người dân lúc đó biết trách ai. Trong hợp đồng, nhiều nhà đầu tư dùng nhiều "chiêu" để gài cắm người mua và tất nhiên người thiệt cuối cùng vẫn là khách hàng. Cách an toàn tốt nhất là khách hàng nên mua bán thông qua chủ đầu tư.

Chính vì vậy, nắm rõ thông tin là điều rất quan trọng, không nên đổ xô đi đầu tư BĐS đơn giản như mua một mớ rau, theo trào lưu, không biết thông tin gì cả. Cần thận trọng đọc kĩ hợp đồng để lựa chọn dự án tối ưu nhất, đầu tư mạnh, thực hiện đúng cam kết hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng.